提起一座城市的活力中心，我们不约而同的会想到广场、公园、街区等公共空间。
对于大众来说，公共空间是城市的魅力所在；对于城市治理来说，这些空间则是管理的难点，也是被戏称为「一管就死，一放就乱」的焦点区域。
▼时代广场是纽约的活力中心之一，但周边的街巷却一直是治理的难点
因此，很多城市陆续颁布了治理公共空间的规范、法规。
如《北京市西城区街区公共空间管理办法（试行）》《黄浦滨江公共空间综合管理办法（试行）》等等。
▼上海黄浦滨江的公共空间
放眼全球，那些更早步入城市化进程的大都市，已经历了数次公共空间治理的阵痛期。
在治理过程中，这些城市逐渐发现介于公共与私有之间的「模糊地带」，才是触发众多社会不良问题的重点，才是治理的攻坚区域。
▼公私之间的「模糊地带」
这也就意味着公共空间的管理难点，不在公，不在私，而在「公私之间」。
我们也看到，众多城市在出台管理公共空间规范、法规的基础之上，探索了对模糊地带的整合治理，形成了一些较为有效的管理模式。如美国激发城市中心活力的POPS模式；英国打造消费中心的BID模式等等。
▼采用POPS模式的明尼阿波利斯将企业建设的连廊，转化成为公众广泛使用的公共空间
虽然这些模式的机制有所不同，但目标却高度一致——通过调整公、私之间的「制约与平衡」，实现空间的可持续活力。
本文将通过美国、英国、日本的三种公共空间管理模式，了解这些机制是如何管理公共空间，如何影响城市空间设计，又是如何激发城市活力的。
01
美国POPS模式
私有空间公共化
MEASURETHEWORLD
POPS模式（PrivatelyOwnedPublicSpace）始于年代的美国，是全球采用最多的城市空间管理模式之一。
该模式的核心是通过容积率奖励等方式，鼓励私有空间公共化，实现公、私空间管理的制约与平衡。
▼POPS模式的容积率奖励示意
当然，加入POPS模式的私有土地，并不意味着公共化之后可以做「甩手掌柜」。这些空间所有者需要继续履行维护运营义务，一旦违反协议，监管机构将会对其处罚并监督整改，甚至会没收此前奖励的建筑面积所获得的收入。
▼明尼阿波利斯私有土地公共化的区域仍有建设企业运营
例如年纽约特朗普大厦违规占用POPS空间，将竞选商品柜放置在公共空间中，被处罚后，在管理机构监督下空间恢复公共性。
▼恢复公共功能后的纽约特朗普大厦「私有空间」（来源：Wikipedia）
POPS模式经历三个阶段发展后，逐步完善：初期的宽松阶段，中期的严控阶段，现在的监督阶段。
①.宽松阶段
初期管理较为粗狂。私有空间公共化的类型，从早期的广场、骑廊两类，逐渐扩展到跨街区骑廊、风雨步行空间、内部广场、住宅广场等12类。
虽然众多的空间在转化后并不成功，但为此后的细化管理积累了经验。
▼宽松阶段的代表项目——芝加哥联邦中心广场
②.严控阶段
修订空间奖励标准，重点解决前期空间品质参差不齐的问题。如公共化的私有空间要符合可达性、开放性、安全感、社交性、景观化等城市设计要求。
总之，只有不低于公有空间建设标准的私属空间，才能得到容积率奖励。
▼明尼阿波利斯符合城市设计要求的公共化的私有区域
③.监督阶段
进入发展平稳期，重点通过社会资源共同监督、共同参与推动私有空间的持续运营。
如纽约最新的区划条例修编规定，私人业主必须按照规定设立信息标牌，以保证公众对该处空间进行监督。
▼纽约佩斯广场的公示监管信息牌（来源：flrck）
POPS模式对城市设计、活力塑造方面有那些影响呢？
我们通过纽约花旗集团中心的案例，展开更为详尽的了解。
纽约花旗集团中心
纽约市作为最早发展POPS模式的城市之一，到年为止，已有座建筑物使用该模式，为城市贡献了近35.3公顷的公共空间。
花旗集团中心是其中最有代表性的项目。
▼纽约花旗集团中心
花旗集团中心共建设了四类公共空间：广场（含人行道拓展区）、户外广场、跨街区骑廊、风雨步行空间（含建筑中庭）。根据容积率奖励政策，花旗集团中心获得了16.7%的额外建筑面积。
▼纽约花旗集团中心公共空间
花旗集团中心是如何执行POPS模式的呢？
①.共享广场空间
花旗集团中心将原本私有的下沉广场，改为市民交流休憩场所。广场为市民提供19张固定的桌子和76把可移动的座椅，全天对外开放。
广场也是区域的交通枢纽：南侧与地铁站连通，北侧是圣彼得教堂的地下入口，东侧是花旗集团中心大楼入口，而西侧是一家便利店。
▼花旗集团中心下沉广场的枢纽作用
广场还是区域的文化中心。如在夏季的几个月里，每个星期四，露天广场上都会为中城社区举办一系列免费的爵士音乐会；五月则是来自地区学院和表演艺术高中的乐团在此演出。
②.共享步行廊道
大厦内部有6个入口，其中3个可直达建筑外围的街道，人们可以穿越中庭到达城市其它空间。大厦的中庭配置了56张桌子和个座位，廊道周边则设置各类便民性的商业功能，使建筑室内空间公共化。
▼花旗集团中心公共化的中庭（来源：Wikipedia）
花旗集团中心通过POPS所获得的奖励面积，使建筑能够突破区划条例规定的高度，成为纽约当时第五高的大厦，从而「闪耀」天际线。
02
英国BID模式
打造消费中心城市
MEASURETHEWORLD
英国BID模式（BusinessImprovementDistrict），即建立商业促进区。主要针对发展成熟的街区进行商业化提升，从而调和「寸土寸金」所导致的公、私双方的利益冲突。
▼BID模式特点
英国并非BID模式的发源地(年，多伦多第一个使用)，却是该模式应用最为成功的地区之一，并发展出更为有效的「共同参与、共同出资、共同决策、共同获益」策略。
▼利物浦老城区借助BID模式获得复苏
▼加的夫老城区BID模式促进了「新旧融合」
英国BID模式由非营利组织运营，运行资金主要来自政府的税收、拨款等，组织成员则由业主、企业、政府官员组成。
BID模式为了保持「与时俱进」，匹配时代发展需求，自年通过地方政府法案（LocalGovernmentAct）后，运营规范会每五年更新一次。
▼BID模式架构
英国采用BID模式最有成效的城市当属伦敦。
据《年英国BID调查统计数据报告》统计显示，大伦敦的BID商业促进区已达到58个。
▼大伦敦范围内的BID项目分布示意
▼伦敦市区BID项目分布示意
伦敦对BID模式提升商业区步行系统的作用尤为